Передача помещения в гостиничном учреждении путем подписания акта о допуске не освобождает застройщика от обязанности получения гостиничных лицензий.
Вступление:
В этой статье рассматривается решение Кассационного суда Дубая (773-2021) в отношении покупателя, подписавшего разрешение для продавца, и его влияние на лицензии гостиничных заведений после передачи.
Задний план:
Согласно указу № (17) от 2013 года о лицензировании и классификации гостиничных предприятий в Эмирате Дубай, получение разрешений и лицензий на строительство гостиничного комплекса в Дубае является обязательным. Согласно постановлению, процесс начинается с получения разрешения от DTCM на строительство гостиничного комплекса и заканчивается получением сертификатов классификации и NOC после завершения проекта.
В данном случае наш клиент приобрел недостроенную «гостиничную квартиру» в проекте роскошных гостиничных апартаментов. Не было проблем до тех пор, пока наш клиент не получил электронное письмо от продавца, содержащее дополнение об изменении разрешенного использования квартиры на «жилое», предлагая ему скидку по НДС 0%.
Позже наш клиент получил множество телефонных звонков от продавца, обещавшего ему, что, если он согласится изменить разрешенное использование на жилое, продавец все равно будет сдавать квартиру в качестве гостиничной квартиры. Позже продавец сообщил нашему клиенту, что он должен явиться на процесс передачи, который начался с подписания графика № 3, «Письмо о выписке», и он получил устройство.
Спустя более года наш клиент обнаружил, что продавец уже поменял здание на жилое, а купленная квартира НЕ будет сдаваться в аренду под гостиничные апартаменты. Он попросил нашу команду по недвижимости в AWS Advocates, первую профессиональную команду юристов в ОАЭ, представлять и защищать его права.
Истец зарегистрировал дело № (339-2021) о признании недействительным и расторжении ДКП. При этом продавец не получил гостиничных лицензий на здание, что означает, что здание является жилым. После многочисленных слушаний суд первой инстанции вынес вердикт о том, что дело не может быть рассмотрено в связи с истечением одного года с даты получения подразделения в соответствии со статьей № (524) Гражданского кодекса.
Истец обратился с апелляционной жалобой № (900-2021) на основании того, что статья № (524) ограничена положениями статьи (523) об увеличении и уменьшении проданного товара, что не имеет отношения к нашему делу, опять же апеллянт утверждал о наличии гостиничных лицензий.
После еще нескольких слушаний апелляционный суд вынес решение об отказе в иске, указав, что хотя наш довод по статье № 524 верен, но покупатель уже подписал разрешительное письмо, освобождающее застройщика от всех обязательств и ответственности по всем претензиям и спорам. Мы в AWS Advocates обнаружили, что судебное решение не соответствует действительности, поэтому зарегистрировали кассационную жалобу № (773-2021).
Кассационные доводы:
Наше кассационное заявление мы основывали на ошибке в применении закона, недостатках в причинно-следственной связи, искажении вывода и нарушении права на защиту, что приводит к недействительности и прекращению действия апелляционного решения.
Наш иск был основан на халатности застройщика при получении необходимых гостиничных лицензий, требуемых Постановлением № 17 от 2013 года, и связанных с ними нормативных решений, которые являются критерием, который характеризует заведение как гостиницу, следующие пункты были нашими аргументами против апелляционного решения:
1- Источником обязательства по получению гостиничных лицензий является закон, а не договор, поскольку все лицензии связаны с правилами общественного порядка. Предполагая, что заведение эксплуатировалось как гостиница без получения гостиничных лицензий, предусмотренных указом, застройщик не может избежать штрафных санкций и обратиться в контролирующие органы по разрешительному письму, подписанному покупателем!
2- В письме о разрешении и увольнении, на котором было основано решение, прямо указано, что оно не освобождает продавца от требования по ремонту любых дефектных работ. Это означает, что если в разрешительное письмо включены гостиничные лицензии, то отсутствие гостиничных лицензий будет рассматриваться как дефект, который продавец должен устранить.
3- Компания, имеющая отношение к продавцу, направила покупателю и всем инвесторам проекта дополнение, чтобы изменить разрешенное использование, упомянутое в ДКП, на «жилое», увязав причину добавления налога на добавленную стоимость и подкрепив его сообщения с десятками телефонных звонков, призывающих его и других инвесторов принять это изменение.
4- Застройщик не может обосновать получение покупателем проданного объекта, чтобы отказаться от права на получение гостиничных лицензий, поскольку окончательные лицензии связаны с работой отеля. Таким образом, получение покупателем проданного объекта является конкретной причиной для обеспечения наличия гостиничных лицензий.
Результаты:
Закон обязывал застройщика получать лицензии на гостиничные заведения, и ответственность застройщика не может быть снята по воле стороны. Кассационный суд Дубая пояснил, что апелляционное решение НЕ содержит доводов апелляционной инстанции, упомянутых в кассационном заявлении; Таким образом, суд кассационной инстанции отменил решение апелляционной инстанции.
