Правила “квартир с обслуживанием” в Дубае: являются ли они типом «апартаментов в отеле» и уже регулируются, или они требуют новых правовых рамок?
Вступление:
Некоторое время назад я прочитал небольшую статью о сервисных квартирах, написанную экспертом по недвижимости, который известен своей квалификацией и большим опытом. Мое внимание привлекло его мнение о том, что, согласно статье, служебные апартаменты не являются типом гостиничных апартаментов.
Статья была краткой и не охватывала всех правовых вопросов, с которыми столкнулись суды в связи с десятками судебных исков, вызвавших большие разногласия между застройщиками и инвесторами в гостиничном секторе.
Я участвовал в качестве юриста и юрисконсульта в большинстве этих дел через нашу юридическую фирму, и Кассационный суд установил много важных правовых принципов, подтверждающих ошибочность результатов статьи эксперта, которые мы обсудим далее более подробно. , исторический фон, причины конфликта и его последствия.
я. Что такое «обслуживаемые апартаменты»?
Квартиры с обслуживанием — это автономные жилые единицы, в которых предоставляется ряд услуг и удобств, включая уборку, круглосуточную охрану, смену белья, бассейны, фитнес-центр и многие другие гостиничные услуги и удобства, такие как повара, холодильники, мебель. , стиральная машина и т. д. Эта недвижимость становится все более популярной в Дубае из-за быстро развивающейся индустрии туризма в городе и растущего числа экспатриантов, работающих в ОАЭ.
ii. Историческое прошлое
01.04.1997 покойный Его Высочество шейх Мактум бин Рашид Аль Мактум, бывший правитель Дубая, издал закон № (1) от 1997 года об основании Департамента туризма и коммерческого маркетинга (DTCM). Одной из компетенций ведомства, согласно указу, является лицензирование, классификация и надзор за гостиницами и меблированными квартирами.
15 августа 1998 г. Его Высочество шейх Мохаммед бин Рашид Аль Мактум, в то время наследный принц Дубая, издал постановление № (1) от 1998 г., касающееся лицензирования и классификации отелей, общежитий и меблированных квартир. В статье (2) «гостиничное заведение» определяется как «гостиницы, общежития и меблированные апартаменты», а «меблированные апартаменты» — как «группа из не менее восьми меблированных вилл или квартир, которые сдаются в аренду гостям на день, неделю, месяц, или ежегодно».
В указанном постановлении не упоминаются ни «обслуживаемые апартаменты», ни «гостиничные апартаменты». Строительство нового гостиничного комплекса и преобразование существующего здания в гостиничное, которое будет сдаваться в аренду на ежедневной/еженедельной/ежемесячной/ежегодной основе, стало предметом получения разрешений, упомянутых в этом постановлении.
В 2013 году Его Высочество шейх Мохаммед бин Рашид Аль Мактум, правитель Дубая, издал два указа, которые предусматривали фундаментальное обновление правовой формы и основ в сфере туризма и гостиничного бизнеса в Эмирате Дубай, в соответствии с которым Постановление № (1) от 1998 г. был отменен и заменен двумя основными законодательными актами, а также набором соответствующих указов, решений и постановлений.
В 2013 году в Дубае наблюдался растущий спрос на рынке гостиничной недвижимости всех видов, в частности, на гостиничные апартаменты, которые отличаются от гостиничных номеров тем, что предоставляют жильцам дополнительные возможности; например, они пользуются удобствами внутри самих квартир, такими как большой холодильник, стиральная машина и плита. Таким образом, жильцы удовлетворяют определенные интересы с минимальными усилиями и бесплатно.
В результате многие крупные застройщики активно занимались маркетингом и рекламой, призывая инвесторов покупать квартиры в целых зданиях, предназначенных для гостиничных апартаментов. Было объявлено о многих роскошных и роскошных проектах, и их квартиры продавались по системе вне плана.
В соответствии с двумя действующими постановлениями туристические объекты, предназначенные для целей приема, можно разделить на два основных типа:
Гостиничные учреждения: к ним относятся отели, курорты, гостиничные апартаменты, гостевые дома, университетские общежития, молодежные общежития, бюджетные отели, плавучие отели и другие учреждения, указанные в DTCM. Действующим законом является Указ № (17) от 2013 года.
Полугостиничные учреждения: это меблированные единицы недвижимости, предназначенные для ведения деятельности в соответствии с условиями и критериями, принятыми DTCM в этом отношении. Действующим законом является Указ № (41) от 2013 года.
Начало событий:
Позже, в 2020 году, после вступления в силу закона о налоге на добавленную стоимость и продажи объектов гостиничного хозяйства, а также из-за колебаний на рынке гостиничной недвижимости, многие девелоперские компании искали способы избежать уплата НДС.
Одним из таких методов стало уклонение от получения гостиничных лицензий в нарушение действующего законодательства с одновременным предложением инвесторам изменить разрешенное использование объектов недвижимости с гостиничных/гостиничных апартаментов/квартир с обслуживанием на обычное жилое использование. В связи с этим налоговый орган дал разъяснение, что независимо от вида имущества, прописанного в договоре, и хотя стороны договорились позже изменить разрешенное использование, продажа остается облагаемой налогом в соответствии с первоначальной регистрацией в Земельном реестре.
Несмотря на разъяснения налоговой инспекции, некоторые застройщики продолжали использовать тот же метод уклонения от уплаты налога на добавленную стоимость, что привело к тому, что инвесторы, настаивавшие на достройке таких проектов, как гостиничные заведения, оказались невольными жертвами нарушений со стороны застройщиков. . Таким образом, инвесторы начали оформлять иски о разрешении спора в судебном порядке, заявляя о недействительности ДКП и/или компенсации.
Кошелек или жизнь! Юридическая защита или просто спор о формулировках?
Прежде всего, стоит отметить, что застройщики используют несколько заранее подготовленных форм договоров. Изучив сотни форм SPA, используемых при продаже недвижимости в апарт-отеле, стало ясно, что застройщики использовали много терминов. Это результат мультикультурного и правового опыта юристов застройщика, ответственных за подготовку этих форм.
Что нас беспокоит здесь, так это терминологическое различие между этими формами и то, как они соотносятся с положениями о разрешенном использовании.
В результате тщательного изучения мы обнаружили, что тип разрешенного использования либо прямо оговаривается (Гостиничные апартаменты), что является точной формулировкой вышеупомянутого указа (ов), либо для того же используются другие слова, такие как «Апартаменты с обслуживанием», «Апартаменты с обслуживанием класса люкс» или «Апартаменты с обслуживанием класса люкс». Здесь важно уточнить, что в обоих постановлениях не использовались ни «апартаменты с обслуживанием», ни «квартиры с обслуживанием класса люкс», ни «квартиры с обслуживанием класса люкс».
Во время рассмотрения вышеупомянутых исков некоторые юристы застройщиков утверждали, что «Апартаменты с обслуживанием», «Апартаменты с обслуживанием класса люкс» и «Апартаменты с обслуживанием класса люкс» являются обычными «жилыми», а НЕ «гостиничными апартаментами». Из этого следует, что застройщик не обязан получать гостиничные лицензии, как того требует Декрет № (17) от 2013 года.
Мы в AWS Advocates изучили этот аргумент и сравнили его с официальными документами как проектов в целом, так и каждого подразделения в отдельности. Мы пришли к твердому выводу, что аргумент застройщика касается простой формулировки, а НЕ типа продаваемой недвижимости.
Мы подготовили наш ответ, основываясь на следующих моментах:
i. Один из принципов Кассационного суда Дубая заключается в том, что рассмотрение судами договоров подразумевает не только буквальную формулировку, но и дух, смысл и реальность намерений сторон.
ii. Одно из различий между гостиницей и полугостиничной собственностью заключается в типе собственности, зарегистрированной в реестре недвижимости Земельного департамента Дубая (DLD). В руководстве по регулированию DTCM отмечается, что для получения лицензии на недвижимость в качестве «дома для отпуска» в его документе о праве собственности, выданном DLD, должно быть указано «жилое помещение»; следовательно, «Гостиничные апартаменты» в соответствии с документом о праве собственности НЕ имеют права на получение лицензии «Дома для отпуска».
Таким образом, тип собственности, упомянутый как в документе о праве собственности, так и в реестре недвижимости DLD, играет основную роль в определении того, были ли намерения продавца и покупателя при подписании договора купли-продажи «гостиничными апартаментами» или обычным жилым помещением. Мы начали изучать каждый иск отдельно и обнаружили, что 100% квартир были зарегистрированы как «гостиничные апартаменты».
iii.
Мы также независимо изучили каждый проектный документ и обнаружили, что каждый из проектов, по которым возник судебный спор по одному и тому же вопросу, был обозначен как «Гостиничные апартаменты», а не какой-либо другой тип гостиничного предприятия или обычный жилой проект, начиная с предварительная авторизация перед началом строительного процесса до получения акта сдачи объекта.
iv. Во всех объявлениях, запущенных застройщиками относительно проектов, в которых были зарегистрированы подобные иски, указывалось, что проекты будут «Гостиничные апартаменты».
v. В разъяснении налогового органа упоминается, что независимо от разрешенного использования, указанного в SPA, будь то «Апартаменты с обслуживанием» или «Апартаменты в отеле», продажа остается облагаемой налогом. Кроме того, учитывая, что обычные продажи жилой недвижимости НЕ облагаются НДС, становится очевидным, что «Апартаменты с обслуживанием» — это в точности «Апартаменты в отеле».
vi. Мы также представили веский логический аргумент, что те же застройщики направили инвесторам приложение с целью изменить вид разрешенного использования с «Сервисная квартира» на «Жилая». Таким образом, если утверждение застройщиков верно, значит, приложением застройщиков была просьба изменить «Жилой» на «Жилой», без разницы, а, следовательно, и смысла.
Кассационный суд подтвердил обоснованность наших правовых доводов во всех поданных нами кассациях и установил принцип, согласно которому застройщик обязан получить лицензии на гостиницы от соответствующих органов. Невыполнение этого требования подтверждает право покупателя требовать в суде принудительного расторжения договора, обязывает застройщика возместить все уплаченные инвестором деньги и обязывает застройщика выплатить инвестору компенсацию.
Заключение:
Во всех смыслах и целях «Апартаменты с обслуживанием» в полной мере являются «Апартаментами в отеле», поскольку в реестре недвижимости упоминается, что тип собственности — «Апартаменты в отеле», даже если в SPA упоминается, что разрешенное использование — «Апартаменты с обслуживанием». ” или другое подобное словоблудие.
Законодательство Дубая регулирует «квартиру с обслуживанием» и распространяется на любой новый объект недвижимости для целей размещения. При необходимости DETD (Департамент экономики и туризма Дубая) может издавать нормативные решения без необходимости выпуска нового закона.
